החברה גדלה – אבל המשרד דווקא קטן: הפרדוקס החדש של חברות ההייטק בישראל

במשך שנים התקיימה בשוק ההייטק הישראלי משוואה כמעט ברורה: כאשר החברה גדלה, גם המשרד גדל. יותר עובדים משמעותם יותר עמדות, יותר חדרי ישיבות, יותר שטחים משותפים ובסופו של דבר – יותר מטרים רבועים.

אלא שבשנת 2026 המשוואה הזאת הולכת ומשתנה.

חברות הייטק יכולות להמשיך לפעול, לפתח מוצרים, להגדיל הכנסות ולשמור על פעילות עסקית משמעותית, ובמקביל להגיע למסקנה שהמשרד שלהן פשוט גדול מדי.

לא מדובר בהכרח בקריסה של החברה או בירידה בפעילות. במקרים רבים מדובר דווקא בתוצאה של התייעלות: פחות עובדים ביחס לתקופות קודמות, עבודה היברידית, שימוש יעיל יותר בשטח, שינוי באופן שבו צוותים עובדים והטמעה הולכת וגוברת של כלי בינה מלאכותית.

מבחינת שוק הנדל”ן העסקי, זהו שינוי משמעותי.

החברות כבר לא שואלות רק “כמה עובדים יהיו לנו בעוד שנתיים?”, אלא גם “כמה עובדים באמת יהיו במשרד בכל יום?”, “כמה שטח אנחנו מנצלים בפועל?” ו”על כמה מטרים רבועים אנחנו משלמים מבלי לקבל מהם ערך אמיתי?”.

לדברי רועי נגר, מייסד ובעלים של ZUZ יועצי נדל”ן, השינוי הזה מורגש היטב בעבודה מול חברות הייטק במרכז הארץ.

“אנחנו רואים יותר חברות שמגיעות לבחינה מחדש של שטח המשרד שלהן. לפעמים מדובר בחברה שחתמה בעבר על שטח גדול מתוך ציפייה לצמיחה, אבל המציאות השתנתה. היא עדיין חברה פעילה, אבל היא כבר לא צריכה את אותה כמות שטח”, אומר נגר.

עבור חברות שנמצאות בתהליך כזה, האפשרויות בשוק המשרדים רחבות יותר מבעבר, החל מצמצום השטח בתוך הבניין הקיים ועד מעבר לנכס קטן ויעיל יותר. גם היצע של משרדים להשכרה לחברות הייטק מאפשר כיום לחברות להשוות בין פתרונות שמתאימים יותר לגודל ולמודל העבודה הנוכחי שלהן.

יותר פעילות, פחות מטרים: איך נשברת המשוואה הישנה של חברות ההייטק?

כדי להבין את השינוי, צריך לחזור לנוסחה שעל פיה חברות קיבלו במשך שנים החלטות נדל”ן.

חברה שגדלה הייתה צריכה עוד עובדים. עוד עובדים דרשו עוד עמדות. עוד עמדות דרשו עוד שטח.

כך נוצרה במשך שנים תנועה טבעית של חברות בתוך שוק המשרדים: מסטארט-אפ קטן למשרד בינוני, משם לקומה גדולה יותר ובהמשך למספר קומות או למגדל מרכזי.

אבל כיום מספר העובדים אינו בהכרח הנתון שמכתיב את גודל המשרד.

חברה יכולה להעסיק 200 עובדים, אבל לא בהכרח צריכה 200 עמדות עבודה קבועות.

אם חלק מהעובדים עובדים מהבית מספר ימים בשבוע, אם צוותים מגיעים בימים שונים ואם חלק מהעבודה מתבצעת באופן עצמאי מול מחשב, רמת השימוש הפיזי במשרד יכולה להיות נמוכה משמעותית ממספר העובדים הכולל.

וזה יוצר מצב חדש.

החברה עדיין צריכה משרד – אבל היא לא בהכרח צריכה את אותו משרד.

היא עשויה להזדקק לפחות עמדות עבודה ויותר חדרי ישיבות. פחות שטח אישי ויותר חללים משותפים. פחות מטרים רבועים ויותר גמישות.

למעשה, השאלה הופכת להיות לא “כמה מקום יש לנו?”, אלא “כמה ערך אנחנו מקבלים מכל מטר רבוע?”

סביבת עזריאלי, מתחם הבורסה ומתחם בסר: למה המיקום עדיין חשוב גם כשהשטח מצטמצם?

אחד הדברים המעניינים בתופעה הוא שחברות אינן בהכרח מעוניינות לוותר על המיקום שלהן.

חברה יכולה להחליט שהיא צריכה משרד קטן יותר, אך במקביל להתעקש להישאר באזור שבו היא נמצאת.

בתל אביב, סביבת עזריאלי וציר מנחם בגין הם דוגמה טובה לכך. מדובר באזורים שמושכים חברות בזכות נגישות גבוהה, תחבורה ציבורית, רכבת, מסחר ושירותים סביבתיים.

אם חברה נמצאת באזור כזה ומגיעה למסקנה שהיא אינה זקוקה עוד ל-1,000 מ”ר, היא לא בהכרח רוצה לעבור לאזור אחר. ייתכן שהיא מעדיפה למצוא משרד קטן יותר באותו אזור.

תופעה דומה ניתן לבחון גם במתחם הבורסה ברמת גן ובמתחם בסר בבני ברק.

שני האזורים מהווים חלק משמעותי ממפת המשרדים של גוש דן ומציעים מגוון רחב של שטחי משרד, מגדלים ונכסים בגדלים שונים.

מבחינת חברות הייטק, השאלה אינה רק כמה עולה מטר רבוע.

היא כוללת גם את הזמן שלוקח לעובדים להגיע, הקרבה לתחבורה ציבורית, האפשרות לגייס עובדים, הנגישות לפגישות עסקיות והאופן שבו המיקום משתלב בתדמית החברה.

לכן, במקרים רבים, החברה עשויה להעדיף להקטין את המשרד ולא להקטין את איכות המיקום.

לא כל עובד צריך עמדה: העבודה ההיברידית משנה את חישוב השטח

העבודה ההיברידית היא אחד הגורמים המרכזיים ששינו את האופן שבו חברות חושבות על משרדים.

כאשר כל עובד הגיע למשרד חמישה ימים בשבוע, עמדת עבודה קבועה לכל עובד הייתה כמעט מובנת מאליה.

אבל כאשר עובדים מגיעים בימים שונים, נוצר מצב שבו עמדות רבות יכולות להישאר ריקות במשך חלק ניכר מהשבוע.

חברה יכולה לגלות שיש לה עשרות עמדות שאינן נמצאות בשימוש במקביל.

מכאן הדרך לצמצום שטח יכולה להיות קצרה.

במקום להחזיק משרד שתוכנן למספר העובדים המרבי, החברה יכולה לתכנן משרד שמתאים לנוכחות הממוצעת בפועל.

אבל כאן מתרחש שינוי מעניין נוסף.

השטח שנשאר הופך להיות חשוב יותר.

אם בעבר המשרד היה בעיקר אוסף של עמדות עבודה, כיום חברות עשויות להשקיע יותר בחדרי ישיבות, חללי שיתוף פעולה, אזורים לצוותים, מטבח, פינות עבודה וחללים שמאפשרים לעובדים להיפגש ולבצע יחד את המשימות שקשה יותר לבצע מרחוק.

כלומר, פחות שטח אינו בהכרח פחות השקעה במשרד.

לעיתים הוא דווקא מוביל להשקעה גדולה יותר בכל מטר שנשאר.

החברה גדלה, אבל לא צריכה עוד עובדים באותו קצב

כאן נכנסת לתמונה ההתפתחות המהירה של הבינה המלאכותית.

חשוב להיזהר מהטענה הפשוטה שלפיה AI “מחליף עובדים ולכן חברות צריכות פחות משרדים”. המציאות מורכבת הרבה יותר.

כלי AI משנים כיום את האופן שבו עובדים מבצעים משימות – כתיבה, תכנות, ניתוח מידע, שירות, מחקר, אוטומציה ועוד. במקביל, חברות עדיין מגייסות עובדים בתחומים מסוימים, מפתחות מוצרים חדשים ונכנסות לשווקים חדשים.

אבל מבחינת מנהלי החברות, AI מוסיף שאלה חדשה למשוואה.

אם צוות של עשרה עובדים מסוגל לבצע באמצעות כלים חדשים עבודה שבעבר דרשה צוות גדול יותר, או אם עובדים יכולים להיות פרודוקטיביים יותר באותו פרק זמן, לא בטוח שהגידול בפעילות העסקית יתורגם לגידול זהה במספר העובדים.

וזה חשוב מאוד לשוק המשרדים.

ייתכן מצב שבו חברה גדלה בהכנסות, בפעילות או במספר הלקוחות – אך אינה גדלה באותו קצב מבחינת מספר העובדים.

אם כך, היא גם לא בהכרח זקוקה לעוד שטח.

ההתפתחויות האלה הופכות את החיבור בין טכנולוגיה, תעסוקה ונדל”ן עסקי לאחד הנושאים המעניינים ביותר בשוק. השינויים שמתרחשים בעולם העבודה משפיעים כבר היום על האופן שבו חברות מקבלות החלטות בנוגע למשרדים, למיקומם ולגודל השטח שהן מחזיקות. לכן, מי שרוצה לעקוב אחר ההתפתחויות האלה ולבחון כיצד הן משפיעות על השוק, יכול למצוא מידע וניתוחים נוספים בתחום הנדל”ן העסקי באתר ZUZNEWS.

משרד קטן יותר במיקום טוב – או משרד גדול יותר בעלות נמוכה?

כאשר חברה מחליטה לצמצם שטח, היא מגיעה מהר מאוד לשאלה הגיאוגרפית.

האם להישאר במיקום המרכזי ולשלם יותר למ”ר, או לעבור לאזור שבו ניתן לקבל יותר שטח תמורת אותה עלות?

זו אינה החלטה פשוטה.

נניח שחברה מחזיקה כיום 1,000 מ”ר באזור מרכזי ומחליטה שהיא זקוקה ל-600 מ”ר בלבד.

היא יכולה להישאר באותו אזור ולשכור 600 מ”ר בבניין איכותי.

אפשרות אחרת היא לעבור לאזור זול יותר ולשכור 800 מ”ר באותה מסגרת תקציב.

איזו אפשרות טובה יותר?

התשובה תלויה במודל העסקי של החברה.

לחברה שמתקשה לגייס עובדים ללא נגישות לרכבת, ייתכן שהמיקום המרכזי שווה את הפרמיה.

לחברה שעובדיה מגיעים בעיקר ברכב או עובדים חלק גדול מהשבוע מהבית, ייתכן שהחיסכון בעלות הנדל”ן יהיה משמעותי יותר.

לכן, ההחלטה הופכת להיות חישוב כולל של עלות מול ערך, ולא רק השוואה של מחיר למ”ר.

מתחם הבורסה ברמת גן: אלטרנטיבה לחברות שמחפשות יעילות

מתחם הבורסה הוא דוגמה מעניינת לשינוי הזה.

הקרבה לתל אביב והנגישות התחבורתית הופכות אותו לאפשרות עבור חברות שאינן רוצות להתרחק מאזור הליבה של גוש דן, אבל מעוניינות לבחון חלופות מבחינת עלות וגודל.

עבור חברה שמצמצמת שטח, האפשרות למצוא משרד קטן יותר באזור נגיש יכולה להיות משמעותית.

החברה אינה חייבת לבחור בין “משרד יקר בתל אביב” לבין “משרד רחוק וזול”.

קיימות אפשרויות ביניים.

אותו עיקרון נכון גם למתחם בסר בבני ברק, שבו ניתן למצוא מגוון של שטחי משרדים בגדלים שונים.

מבחינת שוק ההייטק, ככל שחברות הופכות רגישות יותר לעלות הכוללת של הנדל”ן, אזורים כאלה יכולים להיכנס יותר לשיקולי החיפוש שלהן.

מה קורה כאשר חברה עוזבת משרד גדול?

החלטה של חברה לעבור למשרד קטן יותר אינה משפיעה רק עליה.

היא גם מייצרת שטח חדש בשוק.

אם חברה מפנה 1,000 מ”ר ועוברת ל-600 מ”ר, 400 מ”ר חוזרים למעשה לשוק.

אם מספר חברות עושות זאת במקביל, ההיצע גדל.

וזה יכול ליצור הזדמנות לחברות אחרות.

סטארט-אפ קטן יותר, חברה שנמצאת בתהליך צמיחה או עסק מקצועי יכול למצוא שטח במיקום שבעבר היה קשה לו להיכנס אליו.

כך נוצרת שרשרת:

חברה גדולה מצמצמת → שטח מתפנה → חברה קטנה יותר נכנסת → מבנה הביקוש משתנה.

לכן, לא נכון להסתכל על כל צמצום של חברת הייטק כעל “משרד שננטש”.

לעיתים מדובר פשוט בשינוי של זהות השוכר.

במקום שוכר אחד שזקוק ל-1,000 מ”ר, השוק עשוי לקבל שני שוכרים של 500 מ”ר.

הסאבלט הופך לכלי חשוב יותר עבור חברות

אחת הדרכים להתמודד עם שטח עודף היא סאבלט.

חברה שמחזיקה משרד גדול מדי אינה בהכרח חייבת לעזוב מיד.

היא יכולה לנסות להשכיר חלק מהשטח לחברה אחרת ולשמור לעצמה את החלק הדרוש לה.

מבחינת החברה, מדובר בדרך להפוך שטח שאינו בשימוש להוצאה נמוכה יותר.

מבחינת השוק, הסאבלט מגדיל את מגוון האפשרויות שעומדות בפני חברות שמחפשות משרד.

אבל גם כאן יש מגבלה.

חברה שמחפשת סאבלט תבחן את המחיר מול האלטרנטיבות הקיימות בשוק.

אם ניתן למצוא משרד חדש, קטן ומוכן לכניסה במחיר דומה, ייתכן שלא יהיה לה תמריץ להיכנס לשטח של חברה אחרת.

לכן גם בשוק הסאבלט, המיקום, המחיר, איכות המשרד ותנאי העסקה הופכים קריטיים.

רועי נגר, בעלים של חברת התיווך ZUZ יועצי נדל”ן: “חברות כבר לא מחפשות רק משרד – הן מחפשות התאמה”

לדברי רועי נגר, מייסד ובעלים של ZUZ יועצי נדל”ן, השינוי הזה מורגש היטב גם בתהליכי חיפוש המשרדים של חברות הייטק במרכז הארץ. מניסיונו בעבודה מול חברות שמחפשות משרדים, אחת הטעויות הנפוצות היא להתחיל את תהליך החיפוש דווקא ממספר המטרים.

“כשחברה אומרת לי שהיא מחפשת 800 מטר, אני לא רוצה להסתפק במספר הזה. אני רוצה להבין למה היא צריכה 800 מטר”, אומר נגר. “צריך לדעת כמה עובדים יש, כמה מהם מגיעים בפועל למשרד, איך החברה עובדת, האם היא צפויה לגדול או להצטמצם, כמה חדרי ישיבות היא צריכה ומה חשוב לה מבחינת המיקום.”

לדבריו, בחלק מהמקרים הבדיקה הזאת משנה לחלוטין את הגדרת הצורך של החברה.

“יכול להיות שחברה חושבת שהיא צריכה 800 מטר, אבל אחרי שמבינים איך היא עובדת מגלים שהיא יכולה לעבוד מצוין ב-500 או 600 מטר. מצד שני, חברה אחרת יכולה לגלות שהיא דווקא צריכה פחות עמדות עבודה, אבל יותר שטחים משותפים, חדרי ישיבות וחללים שמאפשרים לעובדים להיפגש.”

מבחינת ZUZ יועצי נדל”ן, המשמעות היא שתהליך התאמת המשרד מתחיל בהבנת הפעילות של החברה ולא רק בחיפוש אחר נכס בגודל מסוים. כאשר מבינים את דפוסי העבודה, קצב ההגעה למשרד, צפי הצמיחה והתקציב, ניתן לבחון בצורה מדויקת יותר אילו אזורי תעסוקה ואילו נכסים באמת מתאימים לחברה.

“אני חושב שהתפקיד של יועץ נדל”ן עסקי הוא לא רק לפתוח רשימה של נכסים ולשלוח אותה ללקוח. צריך להבין את העסק לפני שמתחילים לחפש את המשרד”, מסכם נגר.

מה צפוי לקרות לשוק המשרדים של ההייטק?

קשה לדעת כיצד תיראה מצבת העובדים בחברות ההייטק בעוד שלוש או חמש שנים, ועוד יותר קשה לחזות בדיוק כיצד AI ישנה את מבנה הארגונים.

אבל דבר אחד כבר ברור: הקשר בין מספר העובדים לבין גודל המשרד הפך להרבה פחות ישיר.

חברות יכולות לגדול בלי לשכור עוד קומה.

הן יכולות להגדיל פעילות בלי להגדיל את מספר העובדים באותו קצב.

הן יכולות לצמצם שטח ועדיין להישאר באותו מיקום.

והן יכולות לבחור משרד קטן יותר, אבל איכותי וגמיש יותר.

מבחינת שוק הנדל”ן העסקי, המשמעות היא שהביקוש למשרדים לא נעלם – הוא משתנה.

הביקוש למשרדים גדולים מאוד עשוי להיות שונה מהביקוש למשרדים של 300, 500 או 700 מ”ר.

חברות מסוימות ימשיכו לחפש קומות שלמות ומגדלים מרכזיים, בעוד אחרות יעדיפו משרד קטן יותר באזור נגיש.

גם בעלי הנכסים יצטרכו להסתגל למציאות הזאת.

היכולת לחלק שטחים, להציע גמישות ולהתאים נכסים לגדלים שונים של חברות עשויה להפוך לחשובה יותר.

המשרד של 2026: פחות מטרים, יותר מחשבה

בסופו של דבר, הפרדוקס של חברות ההייטק אינו באמת פרדוקס.

חברה יכולה לגדול – ועדיין להזדקק לפחות שטח.

היא יכולה להעסיק פחות עובדים – ועדיין לייצר יותר פעילות.

היא יכולה לצמצם את המשרד – ועדיין להשקיע בו יותר.

והיא יכולה לעבור למשרד קטן יותר – מבלי לראות בכך צעד אחורה.

השינוי האמיתי הוא בדרך שבה חברות מגדירות את הצורך שלהן בנדל”ן.

המשרד כבר אינו נגזרת פשוטה של מספר העובדים.

הוא חלק ממודל העבודה של החברה.

לכן, כאשר חברת הייטק מחפשת כיום משרד, השאלה החשובה אינה רק כמה מ”ר היא יכולה להרשות לעצמה.

השאלה היא כמה מ”ר היא באמת צריכה, איזה מיקום משרת את העובדים והעסק שלה, ואיך המשרד יוכל להתאים את עצמו לשינויים שהחברה עוד צפויה לעבור.

לדברי רועי נגר, “החברות לא בהכרח צריכות פחות משרד. הן צריכות משרד שמתאים להן יותר. זו בעיניי אחת המגמות המרכזיות שאנחנו רואים היום בשוק.”

וזו עשויה להיות אחת התובנות החשובות ביותר עבור שוק המשרדים במרכז הארץ: העתיד לא בהכרח שייך למשרד הגדול ביותר, אלא למשרד שמספק לחברה את ההתאמה הטובה ביותר בין שטח, מיקום, עלות וגמישות.