הנושא של עליית מחירי הדיור בישראל תפס המון כותרות בתקשורת בשנה האחרונה, לאור העלייה השנתית הדרמטית של 16%, וזאת כאשר מחירי הדיור בישראל כבר מזמן גבוהים מאוד ממילא. כיום כדי לרכוש דירה ממוצעת, בישראל נדרשות יותר מ-200 משכורות ממוצעות (שלא לדבר על משכורות חציוניות, אשר פחות מוטות מעלה מן המשכורות של עובדי ההייטק). כלומר, בהנחה ואתם מרוויחים את המשכורת הממוצעת בישראל, תצטרכו לעבוד במשך 17 שנים שלמות, ולשים את כל המשכורת שלכם בצד לצורך מטרה זו, על מנת להגיע להון הנדרש כיום לצורך רכישת דירה בישראל (תארו לכם כמה יעלו המחירים בתקופה של 17 שנים). נתון זה הינו מצב בעייתי, שבו רק העשירים יכולים לקנות דירות, ובכך ממשיך ומתרחב לו אי השוויון הקיים ממילא בכלכלה הישראלית.
עם זאת, בחודשים האחרונים נושבות רוחות של תקווה בקרב מחוסרי נדל"ן רבים, הכמהים לירידת מחירי הנדל"ן: בישראל ובעולם חווים אינפלציה אמיתית, הנובעת מפגיעה בשרשראות האספקה של סחורות ותבואות וכן מעלייה במחירי האנרגיה, שהיא בתורה נובעת בין היתר עקב המלחמה באוקראינה, וכן חוסר איזון כללי בענפים גלובליים רבים. בעקבות האינפלציה, הפדרל ריזרב העלה את הריבית בארצות הברית, ובתגובה לכך, גם בבנק ישראל החליטו להעלות את הריבית בשיעור החד ביותר מזה 11 שנים, לרמה של 1.25%, כאשר חטיבת המחקר של בנק ישראל צופה כי נגיע לריבית של קרוב ל-3% בתוך שנה. על רקע נתוני המאקרו הדרמטיים הללו והשפעתם על שוק הדיור, שוחחנו עם מנכ"ל חברת הייזום "באמונה – בונים לכם קהילה", הבונה פרויקטים גדולים בכל הארץ, כדי לקבל את הזווית שלו על עתיד הנדל"ן.
ישראל, האם נראה כאן נפילת מחירים חדה כפי שהייתה ב-2008 בארצות הברית?
"אתה יודע למי ניתנה הנבואה", אומר ישראל זעירא, המנכ"ל והבעלים של חברת באמונה, "אולם אני סבור שאנחנו בהחלט לא נראה מראות שכאלו, ואפילו לא משהו דומה לכך. אני יודע שצעירים רבים מקווים שעליית הריבית הזאת תביא לירידה במחירי הנדל"ן, אולם ירידה כזאת תגיע רק בהנחה שהמחירים כיום מגלמים בועת מחירים. עם זאת, אני סבור שהמצב הוא לא בועתי בעליל: במשבר הסאב-פריים להבדיל, היו המון משקיעי נדל"ן שהיו מאוד ממונפים, והיו לווי סאב-פריים שאסור היה לתת להם משכנתא בעולם נורמלי. הגיעו אנשים עניים שלא ידעו לקרוא או לדבר אנגלית, והחתימו אותם על הלוואות של 100% לרכישה של מספר רב של נכסים, רק משום עיוותי תמריצים שהיו אז במערכת הבנקאית. כאן לעומת זאת הביקושים לנכסים הם אמיתיים, ולא נובעים מעיוותי ביקוש. פשוט אין מספיק בנייה של נכסים בקצב התואם לביקוש, והמצב הזה נגרר ונמשך שנים ארוכות, כאשר הפערים בין ההיצע לביקוש רק מתרחבים עם השנים".
הוא ממשיך "מעבר לכך, עליית הריבית אמנם דרמטית ביחס למצב הקיים היום, אבל היא עדיין לא צפויה להגיע לרמות גבוהות באופן אבסולוטי. נכון לשנים הקרובות, אין שום סיבה טובה לשים כסף בפיקדון בבנק, היות והריביות עדיין מאוד נמוכות, ולכן גובה הריבית צפוי להמשיך לתמוך בתפקוד תקין של הבורסות ובמימון סביר של עסקאות נדל"ן. יש אמנם בועה מסוימת, אבל היא קיימת בעיקר במחירי הקרקעות הגבוהים במרכז הארץ, שמקשים על בנייה של דירות חדשות לשנים הקרובות. עם זאת, בעקבות ריבוי המכרזים שהיו בשנה האחרונה ובעקבות העלייה המסוימת בעלויות המימון לקבלנים, אני מאמין כי במישור הזה כן ייתכן והמחירים ייעצרו. אולם זו לא תתורגם לירידה דרמטית במחירי הנכסים, כי הרי ממילא חסרים המון נכסים".
באמונה שלמה
חברת באמונה נוסדה ע"י ישראל זעירא בשנת 1995, ומאז יזמה עשרות פרויקטים נדל"ניים ברחבי הארץ, עם דגש על אזורי הפריפריה וירושלים. ההתמחות של חברת באמונה, היא בבנייה המותאמת בעיקר עבור קהלים מן הציבור הדתי-לאומי או החרדי בישראל, וכן גם ביצירת פתרונות דיור במחירים נמוכים ממחירי השוק, המתאימים לזוגות צעירים שרוצים להקים בית בישראל.
איך המצב משפיע על חברת באמונה? כמה פרויקטים אתם בונים?
ישראל זעירא, מנכ"ל באמונה: "בימים אלו אנחנו מוסרים לרוכשים פרויקט גדול בבית שמש לציבור החרדי, ויחד עם עוד שני פרויקטים נוספים, תמסור באמונה מספר כולל של 860 יחידות דיור באזורים בית שמש. ברוך השם הבנייה מתקדמת, וישנם ביקושים חזקים ביותר לנכסים שלנו. מעבר לכך, אנחנו מסיימים בחודשים הקרובים בנייה ומסירה של כ-360 יחידות דיור בכרמי גת, שרכשו דירות בקבוצת רכישה שאנחנו מנהלים. הרוכשים שקנו בפרויקט של באמונה בכרמי גת רשמו תשואה מדהימה על הנכסים שלהם: בתוך שלוש שנים, דירות שנרכשו ב-900,000 שקלים, שוות כיום 1.6 מיליון שקלים. זו תשואה של 77% על הנכס בתוך שלוש שנים בלבד. בשנים האחרונות, באמונה מתמקדת מאוד בבנייה בירושלים: אנחנו מתכננים בימים אלו בניין בוטיק יוקרתי מאוד בשכונת מקור חיים, באזור שבו גרים יהודים אמידים מצרפת וארצות הברית, כמו כן, זכינו במתחם בגבעת המטוס".
איך אתה רואה את נתוני המאקרו משפיעים על ענף הבנייה בישראל?
"שוק הביצוע הנדל"ני הוא שוק מסוכן מאוד", אומר מנכ"ל באמונה, ״משך הזמן בין קבלת המימון לבין הזמן שבו הקבלן אמור לקבל את התמורה שלו מן הרוכשים הוא ארוך, ודורש ניהול נכון של משאבים לאורך תקופה לא מבוטלת. קבלן שלא יודע לעשות זאת עלול להיקלע לקשיים. לראיה, למרות קפיצה נחשונית במחירי הנדל"ן, קרוב ל-1,200 קבלנים קרסו רק בשנה וחצי האחרונות (כך לפי דבריו של מנכ"ל חברת BDI, איל ינאי, בכנס התאחדות הקבלנים). מתח הרווחים בענף יחסית גבוה, ועלויות המימון עדיין נמוכות יחסית, מה שאומר בהכרח שרבים מהם התנהלו שלא כמו שצריך"
"אנחנו בחברת באמונה, מממנים את הפרויקטים שלנו לרוב עם אותם בנקים שאנו רגילים לעבוד איתם, וזוכים מהם ב"ה לאמון ניכר. מה שקרה בשוק בשנים האחרונות זה שנכנסו הרבה גורמים חדשים לשוק עקב הגאות ואילו כיום קשה להם להשיג מימון. עליית הריבית לא צפויה לעזור כמובן בהיבט הזה".
חברת באמונה בונה ומשווקת פרויקטים לבנייה בכל רחבי הארץ, עם דגש על הציבור הדתי-לאומי והחרדי. באמונה משווקת בימים אלו פרויקטים בכרמי גת, בית שמש, ירושלים ועוד. מנכ"ל החברה, ישראל זעירא, הינו פעיל חברתי בתחום העמקת הזהות היהודית בקרב החברה הישראלית, ומייסד עמותת ראש יהודי, אשר מרכזה כיום נמצא בתל אביב.
ערוץ TOV הינו חלק מקבוצת "באמונה" הנמצאת בבעלות ישראל זעירא.
