אחת המגמות הבולטות בשוק הנדל”ן של 2025 היא הפער ההולך וגדל בין מרכז הארץ לפריפריה מבחינת זמינות קרקעות. לאור מיצוי הקרקעות בגוש דן ועליית מחירים תלולה באזורי ביקוש מסורתיים, מקבלות כיום ערים בפריפריה המזרחית והדרומית – כמו בית שמש, עפולה, נתיבות ואופקים – עדיפות תכנונית מובהקת מצד המדינה.
המועצה הארצית לתכנון ובנייה מקדמת תוכניות כוללניות באותן ערים, תוך קיצור הליכי אישור והפחתת חסמים רגולטוריים. מגמה זו הופכת את הקרקעות שסמוכות לתחנות רכבת, אזורי תעסוקה עתידיים ומוקדי שירות אזוריים – להזדמנות השקעה שקטה, אך בעלת פוטנציאל משמעותי.
לצד ההזדמנות יש לזכור כי השקעה בקרקע בתכנון מואץ בפריפריה שונה מאוד מהשקעה בקרקע מופשרת במרכז: יש לבחון היטב את תזמון ההפשרה, זמינות התשתיות וצפי הביקוש העתידי. חברות המתמחות בשיווק קרקעות, כמו א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל”ן, מזהות בשטח גידול בשאלות מצד משקיעים על קרקעות סמוכות לצירי התפתחות חדשים בפריפריה.
מהי השקעה בקרקע וכיצד היא שונה באזורים מתפתחים?
השקעה בקרקע היא רכישת שטח שאינו מפותח במטרה להחזיק בו לאורך זמן, עד להפשרה או קבלת זכויות בנייה. בפריפריה ההבדל העיקרי הוא בתזמון – תוכניות רבות נמצאות בשלבי הכנה או אישור, אך לא תמיד ברור מתי יוכלו להתממש.
קרקע חקלאית בפריפריה
- מחיר כניסה נמוך משמעותית (בין 200 ל-400 אלף ₪ לדונם)
- לעיתים כוללת תמיכה תכנונית מצד הרשות המקומית
- סיכון: שינוי מדיניות, דחייה ארוכה של ביצוע
קרקע בתוכנית מתאר חדשה (כוללנית/רשותית)
- הקרקע מופיעה כמיועדת למגורים או תעסוקה
- לרוב טרם הופקדה תב”ע מפורטת
- סיכון נמוך יותר מהשקעה חקלאית, אך עדיין לא ודאות
קרקע מאושרת לבנייה מיידית בפריפריה
- תשתיות מוכנות
- מחירים נוחים יחסית לאזורים במרכז
- פוטנציאל השבחה נמוך יותר, אך ודאות גבוהה מאוד
איך בוחנים קרקע להשקעה בפריפריה – שלב אחר שלב
שלב 1: בדיקת השתלבות בתוכנית המתאר הרשותית
ניתן לעיין באתר מנהל התכנון כדי לבדוק אם הקרקע נכללת בתוכנית מקודמת.
שלב 2: בדיקת סטטוס תכנוני במערכת רמ”י
האם הקרקע רשומה בקרקע פרטית או במסגרת תוכנית רמ”י. חשוב לבדוק אם הקרקע תישאר בידי המשקיע גם אחרי פרצלציה.
שלב 3: חיפוש בגוגל מפות ותצ”א
בחינת הקרבה לשכונות קיימות, דרכים, תשתיות ציבוריות עתידיות, מוקדי שירות.
שלב 4: רישום בטאבו
רכישה של קרקע מחייבת נסח טאבו ברור. יש לוודא שאין ריבוי בעלים או הפקעות מתוכננות.
שלב 5: בדיקת התנגדויות ברמה המקומית
בפריפריה לעיתים מתנגדים תושבים מקומיים לשינוי ייעוד. חשוב לבדוק פרוטוקולים מוועדות תכנון מקומיות.
תשואה בפריפריה: איפה הסיכון ואיפה ההזדמנות?
השקעה בפריפריה היא שילוב של פוטנציאל תשואה גבוה מאוד (פי 2–3 מהשקעה בנכס בנוי) עם סיכון של המתנה ממושכת. ככל שהקרקע נמצאת בסמיכות לתחנה, פארק תעסוקה או מוסדות ציבור – ההשבחה גבוהה יותר.
דוגמה: קרקע סמוכה לתחנת רכבת בעפולה, שנרכשה ב-2021 בסכום של 280,000 ש”ח לדונם, מוערכת כעת בכ-600,000 ש”ח, לאחר שתוכנית מתאר עירונית חדשה קיבלה תוקף והתחילו עבודות תשתית.
לעומת זאת, קרקע חקלאית באופקים שאינה כלולה בתוכנית רשותית תישאר כנראה חקלאית עוד עשור לפחות.
חמש טעויות נפוצות שמשקיעים עושים בפריפריה
- הנחה אוטומטית שכל תוכנית מאושרת תצא לפועל במהרה
- התעלמות מחוסר תשתיות אמיתי בשטח
- כניסה לקבוצת רכישה לא מאורגנת, שמובילה לסכסוכים על זכויות
- קנייה במחיר גבוה מדי ביחס לסיכון ולשלב התכנוני
- שכחה מהיטל השבחה או הוצאות פיתוח שהעירייה דורשת מהמשקיע בעתיד
כך תבחרו חברה מלווה באזור מתפתח
- בקשו תיק פרויקטים של השקעות בפריפריה שבוצעו ונמכרו.
- דרשו לראות חוות דעת שמאית עדכנית ולא דף שיווקי בלבד.
- שאלו: מי מנהל את התיק מול הוועדה המקומית?
- ודאו שהחברה מלווה אתכם גם לאחר הרכישה, ולא רק בשלב הסגירה.
- ודאו הפרדת כספים מלאה, הסכם מסודר והחזקה בטאבו ברור.
סיכום מקצועי
השקעה בקרקע בפריפריה אינה טרנד – אלא תוצאה של מדיניות תכנונית והעדפות כלכליות משתנות. מי שיבין את המבנה המורכב של תוכניות המתאר, יאתר אזור עם עתיד ברור וישכיל לנתח את הסיכון – יוכל ליהנות מתשואה גבוהה תוך שליטה כמעט מלאה בתהליך.
למידע נוסף:
- קראו את מדריך קרקע להשקעה
- עיינו ברשימת קרקעות למכירה בישראל
מקורות נוספים:
מנהל התכנון | רשות מקרקעי ישראל | הלמ”ס
