החלטתם לקנות דירה, לקחתם כסף מההורים, מעט חסכונות, והוספתם כסף שנשאר מהחתונה. חשבתם שהנה יש לכם 300,000 שקל הון עצמי ראשוני. אך מה לעשות וגיליתם שערך הדירה גדול ממה שחשבתם, איך מגייסים עוד הון עצמי או מגדילים אותו? נתנאל שבט, מנכ"ל חברת "חושבים נכון" , חברה לייעוץ משכנתאות המתמחה ביהודה ושומרון, עם כל הפרטים.
דיברנו על 300,000 שקל שמאפשרים לקנות דירה בשווי של כ-מליון ומאתיים א"ש, וזה ריאלי ואפשרי . מה קורה כשלזוג אין 300,000 שקל או שלחילופין אין דירה בסכום הזה, שמתאימה לצרכים שלהם. מה היית מציע להם?
אנחנו בודקים שאחרי הסיבוב הראשוני בשוק זה ריאלי, כי פתאום הזוג מגלה שמה שחשבו שיעלה 1,200,000 ₪, אכן לא מספיק. למשל, כי באזור שהם רוצים, או כמות הילדים, הם צריכים לפחות דירה של 1.4 – 1.5 מיליון, או לחילופין, שפתאום קולטים שכאשר קונים מקבלן או שיש שיפוצים שצריך בדירה, אז הסכום של 300,000 ש"ח למעשה ירדו ל 250,000 ש"ח כי 50,000 ש"ח הלכו לעלויות נוספות שלא ידענו עליהם מראש. פה בעצם נכנסת הסוגיה של, איך מגייסים או מגדילים הון עצמי? יש אפשרויות נוספות. כאשר מגיעים למצב שאנחנו ב 78 % מימון, וחסר לנו 3% כדי לחזור חזרה , אנחנו מציעים לפתוח חשבון בנק באותו בנק שממנו לוקחים משכנתא. יש היום הטבות, וזה נקרא חשבון "אגב משכנתא", הסכום נע בין 50-70 אלף ש"ח, בין הבנקים השונים, בפריסה יחסית ארוכה שאין בבנק הרגיל שלך, כי יש בעיה חוקית כשההלוואה מוגדרת לדיור בנוסף.
[vplayer id='5827']
הבנקים בעצם "עובדים" על בנק ישראל ופותחים הלוואה אגב משכנתא לצורך דיור ולא קוראים לזה לצורך דיור?
ממש לא, אם כי אפשר להסתכל על זה ככה. אפשר להסתכל על זה בצורה הכי חוקית בעולם, שחלק מההון העצמי שייעדתי לטובת רכישה נשאר בצד, שומר אותו להוצאות הנוספות. ז"א אני שומר את ההון העצמי שיש לי לטובת הרכישה , והוצאות נוספות שכביכול חסר לי , אותן אני לוקח מהבנק, ולוקח את ההלוואה מהבנק לסכום שחסר לי נניח לטובת השיפוצים או מדד תשומות הבניה וקורא לזה בצורה אחרת. הבנק לא נותן את הכסף למוכר אלא לי לטובת ההוצאות, והון עצמי שתכננתי להוציא להוצאות האחרות הוא כן הולך לקבלן, או לרוכש. היתרון בהלוואה שכזו היא הפריסה , בניגוד להלוואה רגילה, שלוקחים לחמש שנים, פה בקלות אפשר לקחת לעשר שנים אפילו 12 שנים והריביות לרוב, כיון שהבנק קונה אותם כשהוא מקבל את העו"ש שלנו לחמש- עשר שנים קדימה לפחות, אז יכול לתת לנו את ההלוואה הזו בריבית מאוד אטרקטיבית, בפריים אפס, או בפריים מינוס אחוז, ברמה של ריבית אפסית וזה גם משפר את מצבינו מבחינת הריביות וגם מאפשר לנו לקנות במצב כזה דירה בשווי מליון ו-300,000 ₪ עד מליון ן-400,000 ₪, עם אותם 300,000 ש'ח . כי ההון העצמי שלנו קפץ ברגע ל 375,000 אלף ואנחנו יכולים לקנות דירה בשווי 1.4 -1.5 . יתרון נוסף שזה גם עוזר לנו לרדת בדרגת אחוז מימון, אם מורידים את אחוז המימון זה מיטיב את הריביות.
אם כך, ככל שאחוזי המימון יורדים הריביות יותר טובות?
חד משמעית. כי הסיכון של הבנק קטן, הבנק מעלה ריבית כאשר הסיכון גדול. ואני רוצה להציע עוד פתרונות. תחשבי שלדירה של 1,600,000 ₪, יש להמליץ על אפשרויות אחרות, כי 50,000 ש"ח לא באמת עוזר. לכן ניתן לפתוח חשבון בנק בבנקים ייעודיים לכך כמו עובדי מדינה , ומשרות קבועות ולקבל הלוואה של עד כ- 150,000 ₪.
הכנסו לצפייה בראיון המלא.
